부모님 집, 증여받을까 매매로 살까? 가족 간 부동산 이전 세금 총정리 (2026년 개정 반영)

"부모님 아파트를 저한테 넘기려고 하는데, 그냥 증여받는 게 나을까요, 아니면 제가 돈을 드리고 사는 게 나을까요?"

부동산 관련 상담을 하다 보면 정말 자주 듣는 질문입니다. 그런데 이 질문에 대한 답은 한 가지로 정해져 있지 않습니다. 부모님이 그 집을 몇 년 보유했는지, 다른 집을 몇 채 더 갖고 있는지, 자녀가 실제로 돈을 마련할 능력이 있는지에 따라 정답이 완전히 달라지기 때문입니다.

게다가 올해 초부터 가족 간 부동산 거래를 바라보는 정부 시각이 꽤 까다로워졌습니다. 예전에는 시세보다 싸게 팔아도 크게 문제 되지 않았던 저가 매매가, 이제는 취득세 쪽에서도 증여로 취급받을 수 있게 됐거든요. 이 글에서는 증여와 매매 두 방식의 세금 구조를 비교하고, 상황별로 어느 쪽이 유리한지, 그리고 올해 새로 생긴 규정까지 함께 짚어보겠습니다.

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증여 vs 매매, 세금부터 완전히 다르게 매겨진다

가족 간에 부동산을 넘길 때 가장 먼저 헷갈리는 부분이 "누가 무슨 세금을 내는가"입니다. 증여와 매매는 세금을 부과하는 논리 자체가 다릅니다.

증여는 아무 대가 없이 재산을 넘겨주는 거래입니다. 그래서 재산을 받는 사람(수증자)이 증여세를 내고, 주는 사람은 따로 낼 세금이 없습니다. 반대로 매매는 값을 치르고 사고파는 거래이므로, 파는 사람은 양도차익에 대한 양도소득세를, 사는 사람은 취득세를 각각 부담합니다.

구분 증여 매매(양도)

주는 사람이 내는 세금	없음	양도소득세 (양도차익 기준)
받는 사람이 내는 세금	증여세 (시가 기준)	없음 (다만 매매대금을 실제로 준비해야 함)
취득세율	3.5% ~ 12%	1% ~ 12% (주택 수·지역에 따라 차등, 단 저가 매매는 증여세율 적용될 수 있음)
주요 공제	배우자 6억 원, 직계존비속 5,000만 원(미성년 자녀는 2,000만 원), 10년 합산	필요경비, 장기보유특별공제

표만 보면 증여가 훨씬 간단해 보입니다. 실제로 소액 자산이거나 자녀가 목돈을 마련하기 어려운 상황이라면 증여가 답인 경우가 많습니다. 하지만 부동산처럼 금액이 큰 자산에서는 이야기가 달라집니다. 양도인의 주택 수와 보유 기간, 양도차익 규모에 따라 매매가 오히려 세금을 훨씬 아껴주는 경우도 적지 않습니다.

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어떤 상황에서 매매가, 어떤 상황에서 증여가 유리할까

1. 부모님이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 경우

부모님이 그 집을 오래 보유·거주해서 1세대 1 주택 비과세 요건(양도가액 12억 원 이하 구간)을 충족한다면, 매매 방식이 유리할 가능성이 큽니다. 양도소득세가 거의 나오지 않거나 아예 없기 때문입니다.

예를 들어 서울에 20년째 거주 중인 부모님이 시가 11억 원짜리 아파트 한 채만 갖고 있다고 해봅시다. 이 집을 자녀에게 시세대로 매도하면 양도소득세는 비과세 구간이라 거의 발생하지 않고, 자녀는 취득세만 부담하면 됩니다. 다만 이 방식이 성립하려면 자녀가 실제로 매매대금을 지급할 수 있다는 걸 증명해야 합니다. 예금, 소득, 대출 등으로 자금 출처가 뒷받침되지 않으면 국세청은 이 거래 자체를 인정하지 않을 수 있습니다.

2. 양도차익이 거의 없거나 오히려 손해인 경우

몇 년 전 고점에 매수해서 지금 시세와 큰 차이가 없거나 오히려 떨어진 부동산이라면 매매가 유리한 편입니다. 양도차익이 없으니 양도소득세도 거의 안 나오고, 자녀 입장에서도 시가 수준으로 자산을 취득하는 셈이라 증여세 부담 없이 넘겨받을 수 있습니다.

3. 다주택자거나 양도차익이 매우 큰 경우

반대로 부모님이 여러 채를 보유한 다주택자이고, 넘기려는 집의 양도차익이 수억 원대로 크다면 얘기가 완전히 달라집니다. 다주택자 중과세율까지 겹치면 양도소득세가 눈덩이처럼 불어날 수 있는데, 이럴 땐 오히려 증여 쪽이 총 세금 부담을 줄여주는 경우가 많습니다. 배우자 증여공제(10년간 6억 원)나 자녀 증여공제(10년간 5,000만 원)를 활용하면 과세표준 자체를 낮출 수 있기 때문입니다.

다만 이 세 가지 기준은 어디까지나 일반적인 경향이라는 점을 강조하고 싶습니다. 실제로는 지역, 주택 수, 보유 기간, 가족 구성에 따라 세액이 크게 갈리기 때문에 계약서를 쓰기 전 세무사와 함께 두 방식의 예상 세액을 직접 비교해 보는 걸 권합니다.

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2026년부터 확 달라진 것: 이제는 '싸게 파는 것'도 증여로 본다

여기서부터가 사실 이 글에서 가장 강조하고 싶은 부분입니다. 그동안 가족 간 부동산 이전에서 널리 쓰이던 방법 중 하나가 '저가 매매'였습니다. 시세보다 낮게 팔면 양도인은 양도차익이 줄어 양도세 부담이 낮아지고, 매수인은 실거래가 기준 1~3%대의 낮은 유상 취득세율만 적용받았기 때문입니다.

그런데 올해 1월 1일부터 시행된 개정 지방세법은 이 구조를 정면으로 겨냥하고 있습니다. 배우자·직계존비속 등 특수관계인 간 거래에서 거래가와 시가인정액의 차이가 시가의 30% 이상, 또는 차액이 3억 원 이상이면, 계약서 형식이 매매라 하더라도 취득세 계산에서는 증여로 간주합니다. 이 경우 취득세는 실제 지급한 거래가가 아니라 시가인정액을 기준으로, 그것도 무상취득 세율(기본 3.5%, 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 다주택자가 증여받는 경우엔 12% 중과, 단 1 주택자 증여는 제외)로 다시 계산됩니다.

숫자로 보면 체감이 확 다릅니다. 시가 12억 원짜리 아파트를 부모님이 자녀에게 8억 원에 매도한다고 가정해보겠습니다. 차액은 4억 원, 시가 대비로는 약 33%입니다. 두 기준(30% 이상, 3억 원 이상) 모두에 해당하니 증여 간주 대상이 됩니다. 자녀는 실거래가 8억 원 기준 취득세(1~3%대)가 아니라, 시가 12억 원을 기준으로 한 무상취득세율을 적용받게 됩니다. 만약 이 아파트가 조정대상지역에 있고 자녀가 이미 집을 한 채 갖고 있는 상태라면 최대 12%, 즉 1억 4,000만 원이 넘는 취득세가 나올 수도 있습니다. 예전 같으면 2,000만~3,000만 원 선이었을 취득세가 몇 배로 뛰는 셈입니다.

여기에 더해 양도소득세 쪽 부당행위계산부인 규정도 함께 작동합니다. 소득세법상 특수관계인 간 거래에서 대가와 시가의 차이가 시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액을 넘으면, 부모님의 양도소득세도 실제 받은 돈이 아니라 시가를 기준으로 다시 계산됩니다. 즉 위 사례처럼 30% 이상 저가로 팔면 취득세와 양도세 두 세금이 동시에 시가 기준으로 재산정될 수 있다는 뜻입니다.

정리하면 부당행위계산부인(양도세 쪽)은 시가 대비 5%나 3억 원, 저가 양도 증여 간주(취득세 쪽)는 시가 대비 30%나 3억 원으로 기준이 다르다는 점을 알아두시면 좋습니다. 두 규정이 별개로 움직이기 때문에, 조금만 저가로 팔아도 양도세는 이미 부인 대상이 될 수 있고, 많이 저가로 팔면 취득세까지 증여로 뒤집힌다고 이해하면 쉽습니다.

참고로 2026년 기준 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전체와 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원 일부·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등 경기권 일부 지역이 포함되어 있습니다. 다만 조정대상지역은 정부 정책에 따라 수시로 바뀌므로, 거래 시점에 국토교통부나 관할 지자체 고시를 통해 반드시 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.

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국세청은 왜 가족 간 매매를 일단 의심하고 볼까

가족끼리 하는 매매는 국세청 입장에서 기본적으로 '증여를 매매로 위장한 것 아닌가'라는 시선으로 들여다봅니다. 실제로 대금이 오가지 않았거나, 시세보다 지나치게 싸게 거래한 경우 나중에 세금이 추징되는 사례가 꾸준히 나옵니다.

자금 출처, 결국 여기서 갈립니다

매매가 매매로 인정받으려면 사는 사람에게 그 돈을 낼 만한 경제적 능력이 있어야 합니다. 국세청이 들여다보는 자료는 대략 이렇습니다.

• 예금 잔액증명서와 계좌 이체 내역
• 소득금액증명원 등 소득을 증빙할 수 있는 자료
• 이전에 보유하고 있던 재산을 처분한 대금 내역

특히 자녀 소득 수준에 비해 매매대금이 지나치게 크거나, 부모에게 받은 돈으로 부모의 부동산을 다시 사는 것처럼 자금 흐름이 한 바퀴 돌아 원점으로 오는 형태가 확인되면, 매매가 아니라 우회 증여로 판단해 증여세가 부과됩니다. 계좌 이체 시점과 매매계약 시점이 지나치게 딱 맞아떨어지는 것도 조사 대상이 되기 쉬운 패턴입니다.

차용증, 쓴다고 다 인정되는 건 아니다

부모 자식 사이의 차용증은 세무서에서 인정받기가 생각보다 까다롭습니다. 원칙적으로 직계존비속 간 금전 대차는 증여로 추정하는 편이고, 다음 조건이 갖춰져야 제한적으로 인정받을 수 있습니다.

• 실제로 상환 능력이 있는 상태에서 차용증을 작성했을 것
• 국세청이 고시하는 적정이자율(현재 연 4.6%)에 맞춰 이자를 계산했을 것
• 이자를 정기적으로 지급한 계좌 이체 내역과 원금 상환 내역이 실제로 남아 있을 것

한 가지 알아두면 좋은 점은, 무이자로 빌리더라도 적정이자율로 계산한 이자 상당액이 연 1,000만 원 미만이면 그 이자 부분에 대해서는 증여세를 매기지 않는다는 겁니다. 예를 들어 자녀가 아버지에게 2억 원을 무이자로 빌렸다면 4.6%를 적용해도 연 920만 원이라 이 기준 아래에 들어가 과세되지 않습니다. 다만 원금 자체를 상환할 계획이나 능력이 없어 보이면, 애초에 차용이 아니라 증여로 보는 게 원칙이라는 점은 변하지 않습니다.

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반쪽짜리 절세법, 부담부증여

증여와 매매의 성격을 절반씩 섞은 방식으로 부담부증여가 있습니다. 전세보증금이나 주택담보대출처럼 부동산에 딸린 채무를 받는 사람이 그대로 떠안는 조건으로 증여하는 방식입니다.

이렇게 하면 세금도 둘로 쪼개집니다. 채무를 승계받는 부분은 유상 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 매겨지고, 채무를 뺀 나머지 순자산 부분만 무상 증여로 보아 수증자에게 증여세가 매겨집니다.

증여세 과세표준이 줄어드는 효과는 분명 있지만, 증여자가 다주택자거나 양도차익이 큰 상태라면 채무 부분에 붙는 양도소득세가 오히려 부담을 키울 수 있습니다. 예를 들어 전세보증금 5억 원이 낀 10억 원짜리 아파트를 부담부증여한다면, 5억 원 부분은 양도로 처리되어 양도소득세가 발생하고 나머지 5억 원만 증여세 대상이 됩니다. 이때 양도소득세가 얼마나 나올지는 증여자의 보유 기간, 장기보유특별공제 적용 여부, 다른 주택 보유 현황에 따라 천차만별이라 사전에 반드시 세액을 계산해봐야 합니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 부모님 아파트를 시세보다 30% 싸게 사도 괜찮을까요?

30% 저가 매매는 딱 두 규정 모두에 걸리는 구간입니다. 우선 양도세 쪽에서는 시가 5% 또는 3억 원 기준을 넘기 때문에 부당행위계산부인 대상이 되어 부모님의 양도세가 시가 기준으로 재계산됩니다. 그리고 2026년부터는 취득세 쪽에서도 시가 30% 이상 저가 거래는 증여로 간주되기 때문에, 자녀가 내야 할 취득세도 실거래가가 아닌 시가를 기준으로 무상취득 세율이 적용됩니다. 두 세금이 동시에 불리하게 재산정될 수 있는 만큼, 거래 전에 정확한 시가인정액을 먼저 산정해 보는 게 안전합니다.

Q2. 매매대금을 차용증 쓰고 나중에 갚아도 되나요?

원칙적으로는 가능하지만 실제로 인정받으려면 조건이 꽤 까다롭습니다. 적정이자율(연 4.6%)에 맞춰 이자를 계산하고, 이자와 원금을 실제로 계좌를 통해 주고받은 기록이 남아 있어야 합니다. 형식만 갖춘 차용증은 세무조사에서 인정받기 어렵다는 점을 감안해야 합니다.

Q3. 증여받은 부동산을 바로 팔아도 되나요?

증여받은 지 10년 안에 제3자에게 팔면 이월과세 규정이 적용됩니다. 양도차익을 계산할 때 취득가액을 수증자가 증여받은 당시 가액이 아니라, 증여자가 원래 취득했던 가액으로 소급해서 계산합니다. 대체로 세금이 더 많이 나오는 방향으로 작용하기 때문에 단기 매도를 고려 중이라면 이월과세 영향을 미리 계산해 보는 게 좋습니다. 다만 예외도 있습니다. 이월과세를 적용했을 때 오히려 수증자가 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하게 되는 경우처럼 일부 상황에서는 이월과세가 배제되기도 하니, 케이스별로 다르게 판단해야 합니다.

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마무리하며

가족 간 부동산 이전은 정답이 정해진 문제가 아닙니다. 부모님의 보유 기간과 주택 수, 자녀의 자금 출처 능력, 부동산의 평가액과 채무 상태까지 여러 변수가 얽혀 있어서, 같은 아파트라도 누구의 사정이냐에 따라 유리한 방법이 완전히 달라집니다.

특히 올해 시행된 저가 매매 증여 간주 규정처럼 세법은 계속 바뀌고 있고, 조정대상지역 지정 현황이나 취득세 중과 요건도 지자체별로 수시로 변동됩니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 관련 서류를 미리 갖추고, 세무사와 함께 증여·매매·부담부증여 각각의 예상 세액을 직접 비교해보시길 권합니다.

본 글은 2026년 7월 기준으로 시행 중인 세법을 바탕으로 작성했습니다. 이후 세법 개정이나 지역별 규제 변경에 따라 내용이 달라질 수 있으니, 실제 거래를 앞두고 있다면 반드시 최신 규정을 확인하시기 바랍니다.