부동산 세테크 #4. 재산세와 종부세 얼마나 나올까? 2026년 보유세 계산법 쉽게 정리

부동산을 보유하고 있다면 매년 반드시 마주하게 되는 세금이 있습니다. 바로 재산세와 종합부동산세(종부세)입니다.

고지서가 나오면 금액만 확인하고 납부하는 경우가 많지만, 세금이 어떤 기준으로 계산되는지 알고 있으면 불필요한 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다. 특히 주택 가격이 오르거나 추가로 부동산을 취득한 경우에는 세금 차이가 생각보다 크게 발생할 수 있습니다.

많은 사람들이 재산세와 종부세를 비슷한 세금으로 생각하지만 실제로는 과세 방식과 계산 구조가 다릅니다. 오늘은 재산세와 종합부동산세의 차이점부터 실제 계산 방식, 그리고 알아두면 도움이 되는 절세 포인트까지 정리해 보겠습니다.

---

재산세와 종합부동산세는 무엇이 다를까?

재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다. 주택이나 토지, 건축물 등을 보유하고 있으면 대부분 납부 대상이 됩니다.

반면 종합부동산세는 국가가 부과하는 국세입니다. 일정 기준 이상의 고가 부동산을 보유한 경우 추가로 부과되는 세금이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

쉽게 말하면 재산세는 대부분의 부동산 소유자가 내는 기본 보유세이고, 종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 경우 추가로 내는 세금입니다.

구분재산세종합부동산세

세금 종류	지방세	국세
부과 기관	시·군·구청	국세청
과세 대상	주택, 토지, 건축물	일정 기준 초과 주택 및 토지
과세 기준일	매년 6월 1일	매년 6월 1일
납부 시기	7월·9월	12월
공제 제도	없음	일정 금액 공제

---

6월 1일이 중요한 이유

부동산 세금에서 가장 중요한 날짜 중 하나가 6월 1일입니다.

재산세와 종부세 모두 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 부과됩니다.

예를 들어 아파트 매매를 앞두고 있다면 잔금일과 등기 이전 시점에 따라 누가 해당 연도의 보유세를 부담할지가 결정됩니다.

실제로 부동산 거래 현장에서는 5월 말이나 6월 초에 매매 일정이 잡힌 경우 보유세 부담을 놓고 매도인과 매수인이 협의하는 경우가 많습니다.

따라서 부동산을 사고팔 계획이 있다면 6월 1일을 반드시 확인해 두는 것이 좋습니다.

---

재산세는 어떻게 계산될까?

재산세는 공시가격을 기준으로 계산합니다.

다만 공시가격 전체에 세율을 적용하는 것은 아닙니다. 공정시장가액비율을 반영해 과세표준을 계산한 뒤 세율을 적용합니다.

계산 과정은 다음과 같습니다.

공시가격 → 공정시장가액비율 적용 → 과세표준 산정 → 세율 적용 → 재산세 산출

예를 들어 공시가격이 5억 원인 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다.

공정시장가액비율을 적용한 뒤 과세표준을 구하고 여기에 재산세율을 적용해 세액이 계산됩니다.

여기에 지방교육세와 도시지역분 등이 추가되어 최종 고지 금액이 결정됩니다.

실제 고지서를 보면 재산세 외에도 여러 항목이 함께 표시되는 이유가 여기에 있습니다.

---

종합부동산세는 어떻게 계산될까?

종부세는 재산세보다 계산 구조가 조금 더 복잡합니다.

먼저 본인이 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산합니다.

그다음 기본공제를 적용합니다.

2026년 기준으로 1세대 1 주택자는 공시가격 12억 원까지 공제받을 수 있습니다.

예를 들어 공시가격 15억 원인 주택 한 채를 보유하고 있다면 계산은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

1. 공시가격 15억 원
2. 기본공제 12억 원 차감
3. 남은 3억 원에 공정시장가액비율 적용
4. 종부세율 적용
5. 재산세 중복분 차감
6. 농어촌특별세 추가

이 과정을 거쳐 최종 종부세가 산정됩니다.

---

공시가격 15억 원 주택의 보유세는 어느 정도일까?

실제 세액은 공정시장가액비율, 세율, 지방교육세, 세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

다만 공시가격 15억 원 수준의 아파트를 1세대 1 주택자가 보유하고 있는 경우라면 재산세와 종부세를 합쳐 연간 수백만 원 수준의 보유세가 발생할 수 있습니다.

공동명의 여부나 보유 기간, 나이 등에 따라 세금 차이가 발생하기 때문에 정확한 금액은 개별 계산이 필요합니다.

최근에는 국토교통부 부동산공시가격알리미와 지방세 계산 서비스를 통해 예상 세액을 미리 확인하는 사람들도 늘고 있습니다.

---

공동명의가 항상 유리할까?

많은 사람들이 공동명의가 무조건 절세에 유리하다고 생각합니다.

하지만 상황에 따라 다를 수 있습니다.

재산세는 부동산 자체에 부과되는 세금이기 때문에 공동명의 여부가 전체 세액에 큰 영향을 주지 않습니다.

반면 종부세는 인별 과세 방식이므로 공동명의가 유리한 경우가 많습니다.

다만 1세대 1주택자의 경우에는 장기보유나 고령자 세액공제 적용 여부에 따라 단독명의가 더 유리한 사례도 있습니다.

따라서 단순히 절세를 위해 공동명의를 선택하기보다는 보유 기간과 주택 가격 등을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

---

보유세 부담을 줄이기 위해 알아둘 점

보유세는 한 번만 내고 끝나는 세금이 아닙니다.

매년 반복해서 발생하기 때문에 장기적으로 보면 부담이 적지 않습니다.

특히 다음 사항은 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

• 공시가격 변동 여부 확인
• 공동명의와 단독명의 비교
• 6월 1일 이전 매매 일정 검토
• 장기보유 및 고령자 세액공제 확인
• 주택 수 증가에 따른 종부세 영향 검토

부동산을 추가로 매입할 계획이 있다면 취득세뿐 아니라 향후 발생할 보유세까지 함께 계산해 보는 것이 필요합니다.

---

자주 묻는 질문

재산세는 왜 7월과 9월에 나눠서 나오나요?

주택분 재산세는 일정 금액 이상일 경우 납세 부담을 줄이기 위해 절반은 7월, 나머지 절반은 9월에 나누어 부과됩니다.

---

종부세는 누구나 내야 하나요?

아닙니다.

주택이나 토지의 공시가격 합계가 공제 기준을 초과하는 경우에만 부과됩니다.

---

집을 한 채만 가지고 있어도 종부세가 나올 수 있나요?

가능합니다.

1세대 1주택자라도 공시가격이 공제 기준을 초과하면 종부세 대상이 될 수 있습니다.

---

마무리

재산세와 종합부동산세는 모두 부동산을 보유하고 있으면 발생하는 세금이지만 계산 방식과 과세 기준은 다릅니다.

특히 6월 1일 과세기준일, 공시가격, 주택 수, 공동명의 여부는 보유세에 직접적인 영향을 주는 요소입니다.

고지서가 나왔을 때 금액만 확인하기보다 왜 그런 세액이 나왔는지 이해하고 있으면 향후 매매나 증여, 공동명의 변경 등의 의사결정을 할 때 도움이 됩니다.

다음 글에서는 집을 팔 때 가장 큰 영향을 미치는 양도소득세 계산 방법과 1세대 1 주택 비과세 조건에 대해 알아보겠습니다.